【如愿以偿？新东家终于把自己送去“执行”。动了谁的蛋糕？】

#1命运多舛,网红盘重新进入公众视野

近日,成都高新区网红盘“南城都汇”被悄然在阿里法拍上挂网。截至目前,根据挂网的房源信息显示,本次开拍的标的物为8期山河玖璋部分住宅,面积在68-189㎡之间,起拍价约1.8万/平左右。虽然比之前取证价格稍高,但是对比周边的房价,巨大的“剪刀差”价格对于大部分持币观望的购房者来说,表面上依然具有相当大的吸引力,但当中可能潜藏风险。

其实早在6月13日,一则执行查封执行公告便在网络疯传。彼时,网络上便有声音猜测,山河玖璋剩余的3148套房源此番查封执行立案,意味着可能将于短期内进入法拍“倒计时”。

南城都汇项目地处高新区城市豪宅区“金融城板块”,这样的龙头板块,地段价值几乎不可复制。因此,从一开始,说起成都的“网红”盘,南城都汇板块就注定是一个无法绕过的话题。

#2 网红盘的前世今生

2004年,长江实业集团进入成都,以21亿元的价格拿下高新区1036亩土地,成为当时名副其实的“地王”。2020年7月,长江实业集团旗下舜鸿地产(成都)有限公司(“舜鸿地产”)的100%股权,被禹洲集团控股有限公司(下称“禹洲集团”)和成都瑞卓置业有限公司(“瑞卓公司”)实控的注册于英属维京群岛的RZ3262019 Limited(下称“RZ公司”,禹洲集团与瑞卓公司各占50%股权)以总价约71亿元(约10.12亿美元)价格收购,但届时仍欠付3亿美元股权对价款。作为担保措施,舜鸿地产100%股权被设定质押担保剩余价款的偿还。

据悉,在接手南城都汇项目后,禹洲集团本想在收购以后按照新项目来核定预售价格,提高住宅售价,但相关部门认为交易股权转让不能认定为新项目,只能按照续建项目核定价格,禹洲方面试图通过突破限价来获取高额回报的预期落空。直至2021年下旬,坊间一度传闻,禹洲集团因自身资金周转困难,在未经过合作方瑞卓公司同意的前提下,通过私撬保险柜单方面控制舜鸿地产公章证照,违约取得舜鸿地产公司控制权,并精心安排其疑似境外关联方卓颖投资集团有限公司通过一纸担保合同强加巨债至舜鸿地产身上。

通过公开资料显示,2022年2月23日,中国裁判文书网公布的三份查封房产的裁定书显示,由舜鸿地产开发的南城都汇系列项目7期山河峯荟、8期山河玖璋,被卓颖投资申请查封,查封期限为三年,合计申请财产保全41.1亿元;南京琨灏五金贸易有限公司(“南京琨灏”)同样申请查封舜鸿成都房产2945套,申请财产保全4.3亿元。3份判决书合计申请查封房产9569套,保全金额共计45.4亿元。值得注意的是,企查查上显示申请查封41.1亿元的卓颖两案从2022年3月份、5月份、以及8月份一审开庭后,迄今为止仍未公开审判结果。2023年4月和5月,卓颖投资案涉两笔查封被成都中院立案执行。

#3相关事件过程疑点重重

卓颖投资与南京琨灏何许人也?

通过公开渠道查询,小编注意到申请查封南城都汇的卓颖投资和南京琨灏,竟然是其“自己人”。据企查查显示,南京琨灏有多名高管在禹洲集团任职。通过企查查可以查询到,卓颖投资是一家于2016年8月注册于香港的企业,全资控股杭州舜嘉贸易有限公司(“杭州舜嘉”)。但通过层层股权穿透后可发现,杭州舜嘉真正意义上的控股股东正是禹洲集团。具体来看,杭州舜嘉对外投资了两家房地产公司,分别是北京禹茂房地产开发有限公司、苏州舜鸿房地产开发公司,持股比例均为49%;而两家公司另外51%股份则均由禹洲集团通过子公司间接100%持有。与此同时,杭州舜嘉法人代表张瑜同时也担任着厦门禹佳科技、惠州禹博惠城房地产开发等22家公司法人和高管,而这22家公司最终实控人均为禹洲集团。此次申请保全也被业内人士认为是开发商恶意捂盘,意在提高项目销售价格。

另外,小编也多做了点功课,企查查显示前文提到的股权质押存续有效,相信当年的收购价款仍未结清,卓颖投资与禹洲集团上演的戏码似乎不仅仅是”左手倒右手“绕过限价来充实自己的荷包,甚至是把手伸进了别人的口袋。财困之下,企业的商业道德及契约精神正在经历现实的严峻考验。

#4网红盘“破局”的背后,谁是真正的赢家

在经历了此番“自导自演”“自查自拍”的系列操作之后,对成都的营商环境是否造成负面影响值得各方探究。但对舜鸿地产的其他相关方来说,自身的利益实实在在的遭到了巨大的损害。一来,因“南城都汇”项目目前尚未完工,而卓颖投资一旦获得其设定的利益,将资产抽离到境外,必然不会再关注项目的修建、交付等问题,“南城都汇”项目广大购房百姓的合法权益无法得以保障,工程可能烂尾导致无法按时交房。此前已有传闻,8期山河玖璋1-5栋已购房的业主将采取维权行动。

再者,“南城都汇”项目推出之时,本是为了照顾高新区棚改、刚需无房者等弱势群体的利益。2021年南城都汇6期最后一批次房屋预售时,因价格“亲民”更是万人空巷,触发多轮摇号。此番将刚需房推入法拍市场,势必会导致购房门槛降低,最后的成交价格也将“水涨船高”,以接近目前高昂的市场价成交。如此一来,是否损害了大部分刚需购房者的利益?

至少从目前来看,这场“闹剧”背后的最终赢家,只有开发商禹洲集团及其关联方卓颖公司一方。